Какие изменения произошли на ценовом рынке в последние 3,5 года? Цены практически никак не поменялись! Так на конец 2006 года и на сегодняшний день, стоимость одного квадратного метра жилья примерно составляют $4.200-$4.300. Если же рассматривать другие российские регионы, то в большинстве из них, картина будет аналогичной.
Такая обстановка вовсе не означает что, на протяжении всего этого времени стоимость недвижимости находились на одном и том же уровне. Период с 2006 по 2010 годы имели довольно стремительные повышения падения на рынке недвижимости. И данная ситуация коснулась не только банкиров, застройщиков или же риэлторов. Граждане, которые хотели продать или пробрести жильё, частные вкладчики или же просто люди, обеспокоенные насущным квартирным вопросом, с некоторым волнением покупали газеты, читали интернет-сайты, касающиеся недвижимости, знакомились с аналитикой роста цен, стараясь соотнести существующие на тот момент реалии со своими доходами. В последние несколько лет мы пережили довольно активный подъём цен в 2005-2006 годах, после чего в 2007 году цены несколько снизились. Затем, во второй половине 2008 года, когда уменьшающийся объём предложения жилищного фонда на фоне переизбытка денег стал причиной весьма бурного ценового взлёта, прямо перед самым кризисом. Люди же, приобретшие на тот момент жильё были просто в шоке, когда наблюдали за последовавшим 35% спадом цен на недвижимость. По наблюдениям за ценами в 2009 году стоимость жиля вновь немного выросла, приблизительно на 5%-10%. После чего все вернулось на свои места.
В какую сторону пойдёт цена?
На сегодняшний день всё больше экспертов имеют мнение, что в ближайшем будущем, цена одного квадратного метра в значительной степени не поменяется. Это и понятно, довольно заметных причин для бурного роста стоимости недвижимости не наблюдается, но и значительно уменьшаться цены на жильё не будут. Если бы для большего падения имелись бы предпосылки, то цены бы снизились ещё больше во время кризиса, если бы не на фоне смятения, то как минимум из-за довольно сильной настороженности. Основным препятствием для последующего уменьшения цен является лимитированный объем предложения, особо заметно это наблюдается в Москве. Также как и любой большой город, Москва не безразмерная и количество строящихся домов имеет свои пределы. Собственно, факт ограничения предложения занимает тут ключевую роль.
Если некоторое время назад, большое количество свободных средств и недостаток предложения взвинтили стоимость московского жилья с $2000 до $6000 за квадратный метр, а после чего исчезновение одного из этих факторов, уменьшило стоимость жилья до $4000, понижение цен до $2000, также как их корректировка к отметке в $4000, будут находиться в зависимости только лишь от того, сохранится ли недостаток предложения на столичном рынке. В то время пока недостаток предложения всё ещё продолжал существовать, жильё в Москве уменьшилось в цене лишь на треть (с $6000 до $4000), а не в 3 раза с $6000 цена опустилась бы до $2000.
По тому что так оно или нет, но все ключевые макроэкономические показатели, такие как стоимость нефти, отношения цены рубля к доллару и т.п. находятся на уровне периода 2003-2005 года, когда в среднем цены на квартиры в столице находились в пределах $2000, а не как в 2007 году, когда жилье стало стоить в среднем $4000. Посему, если в отдельных российских регионах, количество построенных домов может и вправду увеличиться и способствовать последующему уменьшению стоимости жилья, то на территории Москвы и Подмосковья, скорее всего не появится большого числа новостроек, которое поспособствует уменьшению цен. То же самое можно сказать о Санкт-Петербурге и его окрестностях.
На сегодняшний день, у цен нет возможности значительно увеличиться. Деньги просто так никому не достаются. Последствия кризиса, да и сам он не исчез, и это видно из последних событий на мировых рынках. Курс евро неуклонно снижается. В плохом экономическом положении также находится и США, невзирая на то, что доллар в последнее время значительно окреп. Однако стоимость нефти нестабильна. Эти и многие другие аспекты указывают нам на неопределённость перспектив крупных денежных вливаний в российскую экономику. Кроме того, на сегодняшний день существует ограниченность внутренней платежеспособности. В будущем банки, скорее всего, будут более осторожно кредитовать население, невзирая на высказывания их руководителей о поддержке ипотеки.
Даже в том случае, если у руководства нашей страны получится при помощи политического натиска или же экономических методов, небольшого уменьшения ипотечных ставок, то о привлекательных условиях в докризисный период можно уже и не мечтать. На сегодняшний день, наверное, уже и не найдётся финансистов, который, опираясь на мировой опыт, сможет предоставить ипотечный кредит без первоначального взноса на 30-40 лет. Так же как и справки о доходах будут проверять уже более скрупулезно.
Естественно, спрос на жилплощадь в ближайшем будущем будет образовываться в первую очередь благодаря средствам реальных клиентов, которые на сегодняшний день имеют доходы, позволяющие решить квартирный вопрос в полной мере. А на основе анализа продажи новых квартир, в течении последнего года, к примеру в Марфино, в основном такие клиенты интересуются квартирами в Москве по цене 70 000 – 80 000 руб. за 1 кв.м. или по 40 000-45 000 руб. в московской области. А цены, существовавшие в докризисный период – это уже история.
На основе анализа периодов с 1991-1998 и 2001-2008 годов в сфере недвижимости они весьма похожи, а следовательно, по аналогии, с лета по начало осени 2008 года мог произойти кризис, подобный дефолту 1998 года. Однако если на сегодняшний день уменьшение цен на современном этапе довольно похоже с периодом 1998-2002 годов, то возвращение к предыдущему уровню станет более продолжительным.
Ценовые «качели»
Наличие предпосылок к тому факту, что в ближайшие несколько лет, цены на жильё в значительной степени не поменяются, вовсе не означает, что стоимость квадратного метра не изменится. К примеру, в течении последних 3.5 лет стоимость московского жилья по большому счёту не претерпела изменений, однако в это время она довольно сильно колебались. И на сегодняшний день цены могут, как уменьшиться, так и увеличиться.
Однако важным остаётся другой момент. Даже в случае больших изменений в стоимости квадратного метра жилья в ближайшие несколько лет нет необходимости ожидать однозначного прогноза относительно изменения цен. Не нужно также надеяться на период с 2000 по 2008 годы, когда цены оставались без изменений, чтоб спустя некоторое время вновь начать расти. На сегодняшний день рынок недвижимости волатилен, то есть будет раскачиваться то вверх, то вниз.
Так, спустя 2-3 года цены на жильё могут стать примерно такими же, какими они есть на данный момент. Однако, на протяжении данного срока, например, спустя год, стоимость одного квадратного метра жилья может увеличиться на 30%, а потом, спустя ещё год может также и уменьшиться. Или же может получиться все наоборот, из-за майских событий на финансовых рынках, как минимум в последнюю неделю увеличение стоимости квадратного метра остановилось и начало снижаться. А это в свою очередь может спровоцировать уменьшение цен 10%-15% к концу года, как это случилось в 2007 году. После чего, на протяжении 2008 года цены на жильё вновь начали расти. Оказывать влияние на данный процесс будет прежде всего не стабильная ситуация в макроэкономике. Стоимость нефти доллара, обстановка фондовом рынке – именно эти моменты будут влиять на ценообразование на жилищном рынке. Ещё один непредсказуемый, однако, ключевой момент – это перемены на рыночных игровых правилах. Какими будут эти правила, зависит довольно большое число составляющих, начиная от политических моментов и оканчивая степенью быстроты реагирования мелких чиновников на перемены приоритетов в высших эшелонах власти. Подобные аспекты могут прямо оказывать влияние на соотношение количества рыночного спроса и предложения.
Ещё один аспект, который занимает далеко не последнее место. Это законодательные инициативы, которые направлены на привлечение в оборот большого числа не занятых земель. Говоря более конкретно, на современный рынок сегодня влияет действия фонда РЖС, который довольно быстро начал продавать территории под постройку, как в России, так и за её пределами по доступным ценам. Если вступят в силу предлагаемое количество земельных участков в интересах государства, то под видом выполнения программы «Доступное жилье», довольно большое количество неиспользуемой земли может быть отдано под постройку жилья. Да и остальные законодательные приоритеты, к примеру, инициируемая отмена разграничения земель поспособствует выделению огромных площадей под строительство жилья.
Кроме того, способствует нестабильной рыночной ситуации также, возобновление приостановленных в кризисный период проектов, которые находятся часе всего ещё в бумажном варианте. Буквально каждую неделю появляется информация о только что построенных микрорайонов и жилых комплексах. И как бы там ни было, их будет только больше. Однако, проблема заключается в том, что появляться на рынке они будут неравномерно. Но вот от быстроты, размеренности начала их осуществления и реализации программ доступного жилья будут зависеть изменения числа предложений, существующих на рынке.
Но как бы там ни было, подобная тенденция на данный момент не находится в приоритете, увеличение или уменьшение стоимости квадратного метра - можно допустить, что данный тренд будет умеренным. Не нужно ждать повышения или уменьшения цен на 5-10% в течении месяца. Вероятнее всего, ежемесячные изменения будут находиться в пределах 1-2%. Да и долгими подобные тренды быть не должны. Вообще, сегодня можно смело предположить, что волатильность в ближайшие два-три года будет характерна для рынка недвижимости.